Fusie- en overnamespecialist
Wat met de huisvesting?
In essentie zijn er twee mogelijkheden. Ofwel is de overlater zelf eigenaar, ofwel niet.
1. DE OVERLATER IS GEEN EIGENAAR
Hiervoor bestaan specifi eke wettelijke regels. Belangrijkste vraag is of het lopende huurcontract al dan niet een verbod van overdracht bevat. Dat beïnvloedt de wijze waarop de huur rechtsgeldig kan worden overgedragen. Maar zelfs indien een dergelijk verbod vermeld wordt, dan is een overdracht toch mogelijk, wanneer een aantal voorwaarden tegelijk zijn vervuld.
2. DE OVERLATER IS EIGENAAR
De overlater heeft twee keuzes: het gebouw verkopen of verhuren.
2 a. Verkoop
De verkoop van een handelszaak komt tot stand door het akkoord van de partijen over het voorwerp en over de prijs. Om de verkoop van een onroerend goed te kunnen inroepen tegenover derden, moet de verkoop in een notariële akte worden gegoten.
Omdat de notaris voor het defi nitief opmaken van die akte een reeks wettelijke formaliteiten moet vervullen, is het gebruikelijk dat vooraf een onderhandse verkoopovereenkomst wordt opgemaakt: het compromis.Belangrijk! Een onderhands contract heeft absoluut geen voorlopig karakter. In principe is dit contract defi nitief bindend. Bijgevol doet men al in dit stadium van de verkoop best een beroep op een notaris.2 b. Verhuur
Om diverse redenen kan worden overeengekomen om het onroerend goed niet in eigendom over te dragen. Het gebruiksrecht van het pand moet dan op een andere manier aan de overnemer worden toegekend. Dat gebeurt meestal met een huurcontract. Een mondelinge overeenkomst is geldig, maar een schriftelijk contract is natuurlijk beter.
• Aard van het contract
De handelshuurwetgeving is van toepassing wanneer het onroerend goed in hoofdzaak wordt gebruikt voor het uitoefenen van een kleinhandel of een ambachtelijk bedrijf. Hierbij gebeuren de rechtstreekse contacten met de klanten in het gehuurde pand zelf.
• Registratieplicht
De fiscus schrijft de registratie van elk geschreven huurcontract voor. Er wordt niet gezegd wie daarvoor moet instaan. Zowel de huurder als de verhuurder riskeren een boete als er geen registratie is gebeurd binnen de vier maanden na de afsluiting van het contract. Laten registreren betekent: het contract laten opnemen in een register van de Dienst Registratie en Domeinen. Hierop is een eenmalig registratierecht verschuldigd.
• Notariële akte
Alleen de huurovereenkomsten die van bij de aanvang worden afgesloten voor een bepaalde duur van meer dan negen jaar, moeten worden opgemaakt door een notaris. Voor andere contracten is de notariële tussenkomst niet strikt vereist.
• Welke elementen dienen opgenomen te worden in een contract?
- Duur: minimumduur, langer dan negen jaar, opzeggingsmodaliteiten,…
- Prijs: basishuurprijs, indexatie,…
- Plaatsbeschrijving: gedetailleerde beschrijving van de staat van het huurpand. Dit is niet verplicht, maar wel het beste instrument om betwistingen achteraf te voorkomen.
- Waarborg: voor bedrag en modaliteiten zijn de mogelijkheden legio.
• Welke zijn de opzegmogelijkheden van huurder en verhuurder?
De huurder kan tegen het verstrijken van het derde en het zesde jaar steeds de lopende huur beëindigen mits een opzeg bij aangetekend schrijven of gerechtsdeurwaardersexploot van zes maanden. Dit moet zelfs niet voorzien zijn in de overeenkomst, de huurder kan dit uit kracht van de wet. Op het einde van de laatste driejarige periode kan of moet de huurder het pand verlaten wanneer hij heeft nagelaten de huurhernieuwing aan te vragen of wanneer deze om een gegronde reden werd geweigerd. Een opzeg is dan niet vereist. Bovendien kan hij tot driemaal toe, na het verloop van de negenjarige periode, een nieuwe huurperiode van negen jaar vragen. De verhuurder kan slechts weigeren om welbepaalde redenen.
De verhuurder kan enkel opzeggen op het einde van elke driejarige periode indien de overeenkomst een clausule bevat die deze mogelijkheid voorziet. De verhuurder moet een opzeg betekenen van ten minste één jaar en moet een welbepaalde wettelijkereden kunnen aantonen.
 | Meest gestelde vragen bij een overnameHeel wat zelfstandige ondernemers die de pensioengerechtigde leeftijd in zicht krijgen, stellen zich de vraag: "En wat nu?" Is er geen onmiddellijke opvolging binnen de familie of in de eigen ... |
 | Meest gestelde vragen bij een overname - deel 1Overlater of overnemer, voor beiden is het van belang dat de afspraken duidelijk op papier staan. Deze reeks artikelen wil daarbij een eerste aanzet zijn, om duidelijk t... |
 | Waar haal ik het geld vandaan?Het antwoord op deze vraag is niet zo eenduidig. Daarom is het belangrijk om op tijd contact op te nemen met je bankkantoor. Met je bankier kan je de pro's en contra's ... |
 | Wat met de huisvesting?In essentie zijn er twee mogelijkheden. Ofwel is de overlater zelf eigenaar, ofwel niet. 1. DE OVERLATER IS GEEN EIGENAAR |
